Beaucoup de dirigeants logent une partie de leur patrimoine immobilier dans une structure : une SCI familiale pour l’appartement acheté avec un associé, une SCI ou une holding pour quelques studios loués près d’un campus, parfois la société d’exploitation elle-même pour un logement acquis avec la trésorerie. Le choix se fait le plus souvent pour des raisons fiscales ou de transmission. On y pense moins au moment où un locataire cesse de payer, alors que la forme du bailleur change plusieurs règles du bail et de la procédure. Une holding qui possède quatre logements dans l’agglomération nantaise, par exemple, ne suivra pas exactement le même calendrier qu’un particulier propriétaire d’un seul appartement dans le même immeuble.
SCI et holding bailleurs : les règles qui changent
- Bail de six ans minimum pour une personne morale, contre trois ans pour un particulier, sauf SCI familiale entre parents et alliés
- Pour une holding ou SCI non familiale, la caution n’est valable que via un organisme agréé ou pour un étudiant sans bourse
- Avant d’assigner, ces sociétés doivent attendre deux mois après la saisine de la commission de prévention, sous peine d’irrecevabilité
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Un bail plus long, et des garanties plus encadrées
La première différence apparaît dès la signature. La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est conclu pour une durée d’au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, mais d’au moins six ans lorsqu’il est une personne morale. En l’absence de congé régulier, le bail est reconduit pour la même durée : six ans de plus pour une société. Une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré est traitée, sur ce point, comme un particulier.
La garantie demandée au locataire change aussi. Lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile familiale, il ne peut demander un cautionnement que s’il est apporté par l’un des organismes dont la liste est fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. Une holding qui exige la caution des parents d’un jeune salarié s’expose donc à la nullité de cet engagement le jour où elle en aurait besoin. Et quelle que soit la forme du bailleur, le cautionnement ne peut pas être cumulé avec une assurance couvrant les loyers impayés, sauf pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti.
Ce que la forme juridique du bailleur change en cas d’impayé
Bail de six ans, moins de souplesse
Pour une SCI ou une holding non familiale, le bail doit durer au moins six ans contre trois pour un particulier, et se reconduit pour une même durée en l’absence de congé régulier. Cela limite la capacité du dirigeant à récupérer rapidement le logement, par exemple en cas de revente ou de réorganisation du patrimoine.
Caution limitée aux organismes agréés
Pour toute société autre qu’une SCI familiale, seule une caution apportée par un organisme agréé est valable, sauf location à un étudiant sans bourse. Une caution de particulier acceptée en dehors de ce cadre est nulle, ce qui prive le bailleur de cette garantie au moment précis où il en aurait besoin.
Un délai de deux mois à anticiper
Avant d’assigner, les sociétés doivent attendre deux mois après la saisine de la commission de prévention des expulsions, faute de quoi l’assignation est irrecevable. Ce délai s’ajoute aux six semaines du commandement de payer et doit être intégré au calendrier dès le premier impayé pour éviter de perdre du temps.
Un dossier locatif centralisé indispensable
Le gérant d’une SCI ou le dirigeant d’une holding doit pouvoir produire rapidement bail, diagnostics, états des lieux et historique des paiements, souvent dispersés entre expert-comptable et agence. Un décompte de dette inexact peut invalider le commandement de payer, alors que les actions nées du bail se prescrivent par trois ans.
Le commandement de payer, commun à tous
Lorsque le loyer n’arrive plus, la première étape est la même pour tous les bailleurs. La clause de résiliation du bail ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet, délivré par un commissaire de justice. Ce commandement doit mentionner, à peine de nullité, le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge.
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Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale en outre le commandement à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, lorsque l’impayé dure depuis deux mois ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges.
Pour une société, un délai supplémentaire avant d’assigner
C’est ensuite que la différence devient nette. Les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, ne peuvent pas faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de cette commission de prévention. Faute de quoi, la demande est irrecevable. Cette saisine est réputée constituée lorsque l’impayé a été préalablement signalé, dans les conditions réglementaires, aux organismes qui versent les aides au logement.
Concrètement, une holding qui attend six semaines après le commandement, puis assigne immédiatement sans avoir respecté ce délai, perd du temps au lieu d’en gagner : son assignation peut être déclarée irrecevable. Le bon réflexe est d’intégrer ce délai de deux mois dans le calendrier dès le premier impayé, en parallèle du commandement.
La suite est à nouveau commune. L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge. Le déroulement de cette étape et les pièces à préparer sont présentés dans la page consacrée à l’assignation devant le juge des contentieux de la protection. À l’audience, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois ans, s’il est en situation de régler sa dette et a repris le paiement du loyer courant.
Ce que le dirigeant doit anticiper
Pour une société, l’enjeu est souvent moins juridique qu’organisationnel. Le gérant d’une SCI ou le dirigeant d’une holding n’a pas toujours les documents sous la main : le bail signé, les diagnostics annexés, les états des lieux, l’historique des paiements et les échanges avec le locataire sont dispersés entre l’expert-comptable, l’agence et la messagerie de l’entreprise. Or le décompte de la dette doit être exact pour que le commandement soit valable, et le temps joue contre le bailleur : les actions nées du bail se prescrivent par trois ans.
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Quelques mesures simples évitent la plupart des difficultés : vérifier dès la création de la structure si elle relève du régime de la SCI familiale ou de celui des autres personnes morales, adapter la garantie demandée au locataire en conséquence, centraliser le dossier de chaque logement, et suivre les paiements chaque mois plutôt qu’au moment de la clôture des comptes. Le jour où un impayé s’installe, le calendrier de la procédure peut alors être tenu sans faux départ. Les étapes de l’expulsion et le rôle de chacun, du commissaire de justice au préfet, sont détaillés sur monavocatbailleur.fr.
Questions fréquentes
Une SCI familiale doit-elle respecter le délai de six ans et le régime de caution renforcé applicables aux personnes morales ?
Non. Une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré est traitée comme un particulier : elle peut proposer un bail de trois ans et n’est pas soumise à la restriction sur le cautionnement réservée aux autres personnes morales. Ce traitement dérogatoire suppose toutefois que la composition des associés reste strictement familiale, un point à vérifier dans les statuts.
Que risque une holding qui assigne son locataire sans attendre le délai de deux mois après la saisine de la commission de prévention ?
Son assignation aux fins de constat de résiliation du bail peut être déclarée irrecevable par le juge, ce qui l’oblige à reprendre la procédure et retarde d’autant la récupération du logement. Ce délai de deux mois s’ajoute aux six semaines du commandement de payer et doit être anticipé dès le premier impayé plutôt que géré après coup.
Une holding peut-elle demander à un salarié locataire de faire garantir le bail par ses parents ?
En principe non, sauf si le logement est loué à un étudiant sans bourse de l’enseignement supérieur : pour toute autre personne morale qu’une SCI familiale, le cautionnement n’est valable que s’il est apporté par un organisme agréé figurant sur une liste fixée par décret. Une caution de particulier acceptée hors de ce cadre s’expose à la nullité le jour où le bailleur voudrait s’en prévaloir.
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